수원 아파트 팔아 5억 남긴 다주택자, 양도세 최대 2억 덜 낸다
[한화생명 은퇴백서]
윤석열 정부가 5월 10일부터 내년 5월 9일까지 1년 동안 한시적으로 다주택자 양도세 중과를 배제하기로 확정 발표했다. 그동안 다주택자가 규제 지역에서 주택을 파는 경우, 양도세는 매우 무거웠다. 지난 2018년 6월 1일 이후부터 다주택자가 조정대상지역에 소재한 주택을 처분할 경우, 일반 양도소득세율(6~45%)에 2주택자는 20% 세율을 중과하고, 3주택 이상자는 30% 세율을 중과해왔다.
집을 처분하자니 가뜩이나 가격이 많이 오른 집값의 대부분을 양도세로 납부해야 했고, 계속 보유하자니 종부세 부담이 만만치 않았던 것이 사실이다. 특히나 소득이 별로 없는 은퇴자에게 종부세란 매우 큰 세금이다. 왜냐하면 양도소득세는 팔지 않으면 전혀 부담하지 않는 세금이지만, 종부세는 보유하게 되면 무조건 매년 부담해야 하는 세금이기 때문이다.
◊1년 동안 한시적 중과 배제
다주택자인 A씨는 경기도 수원시에 5년 전 7억원에 산 아파트를 이번 기회에 처분해야 할지 고민 중이다. 중개업소에 시세를 문의하니 현재 12억원 이상은 충분히 받을 수 있다고 한다.
A씨가 2주택자라면 5억원의 양도차익을 본 상황이므로, 해당 아파트를 처분할 경우 원칙적으로 양도세는 약 3억원, 3주택자라면 양도세가 3억5500만원 정도다. 그러나 한시적 중과 배제 기간인 내년 5월 9일까지 처분하게 되면 1억6500만원의 세금만 부담하면 된다.
소득 절벽이 예상되는 은퇴 예정자인 A씨가 수원 아파트를 계속 보유할 경우 추가적인 종부세는 매년 수천만원이 넘어 적잖은 부담이 될 수 있다. 따라서 양도세 중과 배제 기간인 이번 기회에 정리하는 것도 충분히 고민해보고 선택해야 할 타이밍이다.
◇보유·거주 기간 재기산 제도 폐지
1가구1주택 양도소득세 비과세를 받으려면 해당 주택을 2년 이상 보유해야 하며, 취득 당시 조정대상지역은 2년 거주까지 해야 한다.
문재인 정부가 급등하는 집값을 잡기 위해 도입한 1가구 1주택 비과세 보유·거주 기간 재기산 제도도 없어졌다. 지난 2021년부터 다주택자의 경우 1주택을 제외한 모든 주택을 양도하여 최종적으로 1주택자가 된 날부터 보유·거주 기간을 재기산하는 제도가 시행되어 왔다.
즉 다주택자는 보유 주택을 전부 정리하고 1주택자가 된다면 최종 1채 남은 주택에 또 다시 2년 보유 또는 거주를 새롭게 해야 양도세를 비과세해 준다는 것이었다. 이 때문에 현장에서 엄청난 혼란과 불만이 가득했었다.
그런데 새 정부는 5월 10일부터 주택 수와 관계없이 주택을 실제로 보유·거주한 기간을 기준으로 보유·거주 기간을 계산하여 1가구 1주택 양도세 비과세를 적용한다고 발표했다. 1주택자는 좀 더 자유롭게 매도가 가능하도록 개선됐다. 앞으로 보유·거주 요건을 이미 갖춘 주택의 경우 최종적으로 1주택이 된 시점에 즉시 팔아도 비과세를 적용받게 된 것이다.
◇일시적 2주택 비과세 2년으로 확대
이사 등으로 인한 일시적 2주택의 경우 세법에서는 3년 내에 종전 주택을 처분하면 마치 1주택자처럼 간주하여 양도세를 비과세해주는 조항이 있다. 그러나 문재인 정부 시절 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있으면 일시적 2주택 허용 기간을 1년으로 매우 타이트하게 변경했었다. 또한 신규 주택으로 기간 내에 세대원 전원이 이주해야만 했었다.
그러나 5월 10일부터 종전·신규 주택 모두 조정대상지역인 경우 종전 주택 양도기한을 기존 1년에서 2년 이내로 완화하고, 세대원 전원의 신규 주택 전입 요건을 폐지하기로 했다. 앞으로 1주택자가 주택을 갈아타기가 좀 더 수월해질 전망이다.