전월세 전환율 4%→2.5%, 새 계약땐 적용안돼 효과 의문

전월세 전환율 4%→2.5%, 새 계약땐 적용안돼 효과 의문

조선일보

• 정순우 기자

입력 2020.08.20 03:00

[부동산시장 대혼란]

정부가 현행 4%인 전·월세 전환율을 2.5%로 낮춘다고 19일 밝혔다. 예를 들어 1억원 전세를 월세로 전환할 때 지금까지는 연간 월세가 400만원이었는데 앞으로는 250만원으로 낮추겠다는 것이다. 전·월세 계약갱신청구권제, 인상률 5% 상한제 등을 시행한 후 전세를 반(半)전세나 월세로 바꾸는 집주인이 늘어나자 세입자를 보호하겠다며 내놓은 후속 대책이다. 하지만 시장에서는 또 한 번의 효과 없는 누더기 대책이라는 반응이 나온다. 기존 전세 세입자를 월세로 바꾸는 건 세입자가 동의하지 않으면 이미 불가능한 데다가 새 세입자를 들일 때 월세로 전환하는 것은 전·월세 전환율을 적용받지 않기 때문이다. 법적 강제성도 없어 사실상 무용지물이다.

전·월세 전환율은 시행령만 고치면 돼 국회 동의가 필요 없어 정부는 오는 10월부터 2.5%를 적용하겠다는 방침이다. 하지만 실제 2.5%의 전·월세 전환율이 활용되는 사례는 거의 없을 것으로 전망된다. 전·월세 전환은 주로 계약 기간이나 재계약 때 임대인과 세입자 간 합의로 이뤄지는데, 세입자는 계약갱신청구권으로 임대 기간 4년을 보장받게 됐는데 월세로 바꿀 이유가 없기 때문이다. 과거에는 세입자가 전환을 거부하면 임대인은 재계약을 거부하는 방식으로 대항할 수 있었다.

임대료를 낮추는 효과도 제한적일 것으로 전망된다. 새로운 세입자와 계약을 맺을 때에는 전·월세 전환율이 적용되지 않기 때문이다. 임대인 입장에서는 새로운 계약을 맺을 때 기존 세입자가 전세 보증금 얼마에 살고 있었든 관계없이 시세에 맞 춰 월세로 전환해 계약할 수 있기 때문이다. 이런 부작용을 막기 위해 여권(與圈)에서는 정부가 임대료를 정하는 '표준임대료'까지 거론하고 있다.

손재영 건국대 교수는 "계약갱신청구권이나 전·월세 상한제처럼 전·월세 전환율 규제도 기존 세입자에겐 도움이 되겠지만 길게 보면 임대인과 세입자 모두를 힘들게 하고 불필요한 분쟁만 부추기는 무리한 정책"이라고 말했다.

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